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公积金存废之争再起,未来何去何从?

发布于2020-07-06 分类:房产头条 编辑:邹晓红 阅读(26)

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今年2月以来,住房公积金再次上演“存废之争”,5月,中央定调,明确改革住房公积金制度,而非简单的取消。7月,各地迎来住房公积金制度的新一轮调整,已有约25个省市上调公积金缴存基数及贷款额度。

 

  站在不同的立场,市场一直存在两种声音。一部分人以为企业减负为名,建议取消公积金;而一部分人认为公积金作为民生保障的一部分,能够减轻工薪阶层购房及租房压力,应上调缴存基数。

 

  我们认为,随着时代的发展,从企业减负和员工实际提取率的角度来说,取消公积金也未尝不可,但是需要一个替代品。

 

  01

 

  两种声音对立存在

 

  公积金取消的呼声源起于今年2月份,当时处于疫情爆发期,黄奇帆撰文指出取消企业住房公积金制度。

 

  他认为,我国房地产早已市场化,商业银行已成为提供房贷的主体,住房公积金存在的意义已经不大,将之取消可为企业和职工直接降低12%的成本。

 

  在北京的中小企业主高健确实也有类似的诉求,他认为,在疫情期间,公司营收几乎为零,每月超1万的员工公积金有可能成为压垮“骆驼”的最后一根稻草。

 

  高健介绍,疫情期间,由于公司主营业培训工作无法正常开展,企业收入断崖式下跌,“即使按照最低缴存比例每月差不多有一万元的公积金支出,一年就超过十万,虽然每个月不是很多,但是一年下来也占了不少成本。”

 

  供职于一家互联网公司的员工李洁认为,企业不能以降成本减负为由,损害员工利益。对于个人买房者而言,公积金买房的贷款利率要比普通的商业贷款利率低很多。

 

  2019年年初,李洁买房时使用公积金和商业贷款组合贷,公积金贷款额度30万元,利率仅为3.25%,商业贷款利率为基准利率上浮5%,贷了90万元,按照等额本息的方式计算,组合贷贷款总额比纯商业贷款少了12万左右。

 

  02

 

  超70城调整公积金相关政策

 

  过去几年,住房公积金确实在房地产市场中起到了一定的促进作用,但在具体实施过程中,也暴露出资金利用率不高、缴存额度低、覆盖范围相对较窄等问题。

 

  综合来看,上半年公积金政策的调整主要分为两个阶段,第一阶段主要以缓解疫情期间企业压力为主基调,如广东省、河南省和浙江省均已在省会层面出台调整政策,基本集中在疫情期间住房公积金缴存比例、缓缴公积金等。

 

  5月18日,《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》发布,明确提到要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,改革住房公积金制度。

 

  住房公积金迎来第二波调整周期,全国各地相继发布通知,调整住房公积金缴存基数、缴存比例和月缴存限额。截至目前,据不完全统计,已有超过70个城市出台公积金相关政策,其中超过25个省市上调公积金缴存基数及贷款额度。


 

  在公积金贷款额度调整方面,不少城市根据本地楼市情况,上调或下调了公积金贷款额度。其中,扬州要求将住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元,宝鸡市公积金贷款最高额度由40万元提升至50万元;无锡则将公积金贷款最高贷款额度从此前的50万元降至30万元。

 

  此外,多个城市普遍提高了租房提取额度。比如,甘肃、济南、桂林、南昌等均有不同程度的提升。

 

  袁倩供职于北京一家中小企业,按照最低缴存比例,每月个人和公司缴存额度有1200元,按照季度提取每季度有3600元,基本上可以抵三分之一的房租。王嘉在一家国企,缴存比例相对比较高,每月有差不多2400元,基本上可以抵消房租。

 

  还有部分城市在政策明面扩大了公积金的使用范围,比如增设电梯,改造工程竣工验收等。

 

  03

 

  公积金提取人数占实缴人数40%

 

  目前来看,住房公积金的提取率并不高。《全国住房公积金2019年年度报告》数据显示,2019年,住房公积金缴存额23709.67亿元;全年住房公积金提取人数5648.56万人,提取额16281.78亿元;发放个人住房贷款286.04万笔,发放金额12139.06亿元。住房公积金贷款和提取人数占实缴职工人数仅为40%。

 

  多位受访者明确表示,公积金账户里的余额在他们看来是“花不到的钱”。刘畅在广州一家公立学校,每月单位和个人缴存额度超过2500元,工作四年之后,公积金账户余额超10万元,但她目前用不到这笔钱

 

  和刘畅一样,徐晨是安徽某县城公务员,单位和个人缴纳比例是12%,缴存比例相对较高。徐晨没有提取公积金账户余额的理由是,“取出来也被花掉了,还不如存在里面,需要的时候再提取出来。”

 

  同时也有不少购房者因为缴存比例和缴存额度的限制,在贷款方面也增加了不少压力。

 

  李洁在杭州公积金贷款的最高额度是50万元,相对比其他城市,杭州的额度相对较高。但由于公司缴存的公积金的时间较短,加之缴存比例较少,他只能贷到30万元。

 

  04

 

  若取消公积金需推出可替代产品

 

  对于此次公积金的存废之争,我们认为,如果今天要取消公积金,那是否应该出台一个可替代产品?我国住房公积金制度建立于上世纪90年代,旨在通过企业和个人共同储蓄,为购房职工发放低息贷款,进而提高居民住房消费能力。

 

  随着时代的发展,从企业减负和员工实际提取率的角度来说,取消公积金也未尝不可,但是需要一个替代品,如“住房保障银行”。

 

  2014年,住建部曾提出要建立建设住房保障银行。即在修改《住房公积金管理条例》的基础上,采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行。

 

  建立中国住房保障银行有两大好处:首先它作为住房保障性专业银行,有大量吸收存款的可能性,可以获得充分的资金,使住房保障得到基本的融资支撑;其次是住房保障银行不以盈利为目的,可以以优惠的贷款利率服务于住房保障,降低住房保障的融资成本和运行成本。

 

  同时,也可借鉴国外的住房保障模式,如美国会根据各种要素算出一个“家庭收入中值”,低于其80%,即为低收入家庭,政府会通过补贴房租,或通过购房税收、利率优惠等,保障他们的购买力;

 

  德国则由国家银行牵头,组建了住房储蓄银行,每个居民都必须参加住房储蓄。当储蓄额达到所需贷款额的40-50%,便有资格贷款买房。这种强制性的住房储蓄政策,使得德国人只要按部就班、辛勤工作就能买得起房子。

 

  只有出现一个相应的能够替代原本公积金在住房贷款中所起到的作用的产品,公积金的取消才是可行的。若非如此,公积金政策应当被保留。

 

  05

 

  对首次置业的刚需群体应不设上限

 

  从目前的公积金政策来看,有一定的改进和调整空间,如对首次置业的刚需群体,只要首付款比例符合法规、还款条件符合,公积金贷款申请额度都应不设上限,而不应受到个别城市单笔公积金发放额度限制。对二套房,二次购房申请公积金贷款,可给出一个上限,确保这项制度对缴纳人群和购房人群的公平。

 

  公积金贷款期限要适当延长。公积金贷款期限越长,还款压力越小,对购房刚需群体来说是好消息。

 

  为增加公积金使用率,还可以根据各地实际情况,适度增加公积金适用范围,拓宽公积金用途。

 

  随着城市之间人才流动加剧,在未来的公积金制度改革中,为吸引人才,城市圈或都市圈的城市中,公积金可以执行互认互贷政策。

 

  还可尽快推进公积金抵押贷款证券化(MBS),住房按揭贷款证券化早就在业内呼吁很高,在这个方面的步子应该迈得更大一些。

 

  (应受访者要求,文中高健、李洁、袁倩、刘畅、徐晨为化名)

来源:丁祖昱评楼市

以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。

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